引子沈阳市皇姑区塔湾地区有一个因为“不消停”而出名的小区，9年换了5任物业公司。其间，有物业公司将部分业主告上法庭追讨物业费，也有物业公司收完物业费后突然玩失踪。每更换一任物业公司，小区都像重病了一场。新接手的物业公司在门禁、监控等公共设施上要追加投入，在物业费、电费等账目上需要重新梳理，甚至连维修图纸、业主联系方式之类的资料也都要重新收集。除了这些摆在台面上的困难，新接手的物业公司还要面对原物业公司与业主之间累积多年的矛盾。因为带病接手，物业公司总是有化解不完的各种矛盾，最终小区就会陷入越换越差的恶性循环：“收费率降低→服务质量下降→小区房子贬值”。受访人何明清省人大环境资源城乡建设委员会副主任委员赵非辽宁省物业学会会长张孟龙沈阳市物业协会常务副会长安雪辽宁同格律师事务所律师前期物业是带病接手的根源你不给我修好，我就不交物业费 你不交物业费，我就不为你服务今年4月，沈阳市铁西区人民法院审理了原告沈阳××物业管理有限公司向原服务园区××新都业主党某追索物业费的案件。党某在庭审时不仅列举了物业服务的诸多不足，还提到了房屋外墙漏水等问题，“我家外墙多处漏水，联系物业没人来维修，我自己出钱买材料雇人修理的房屋。”外墙漏水是房屋质量问题，业主拿这个跟现在的物业公司说事儿，最主要的原因就是这家物业公司接手的是带病的小区物业。××新都小区的前期物业公司有两家，一家物业公司服务两年后又将项目转包给另一家物业公司，后者服务一段时间后再度换人。沈阳××物业管理有限公司接手时，园区已遗 留很多问题。为了查清病因，记者专门采访了沈阳市物业协会常务副会长张孟龙。张孟龙说，一个住宅小区的物业服务分两个阶段，一个是商品房的建设阶段，此时的物业服务通常称为前期物业，一般由开发商代表前期业主进行招标；楼盘入住两年、入住率达到50%以上，就可以成立业主委员会，并可根据业主的意见拟定物业服务企业选聘方案提交业主大会。开发商建房阶段，前期物业的招投标是一个必要的流程，因此在前期物业上基本可以达到100%签约。不过，在这一阶段入驻的物业企业，大多数是开发商自己成立的物业公司，就是我们通常说的开发商物业。由于这个物业公司与开发商联系紧密，有时甚至就是同一个法人，这就为后来出现的各种病症埋下了伏笔。当然，如果业主遇到了一个注重自身品牌的开发企业，开发商物业的服务可以说是物超所值。 在张孟龙看来，这方面最典型的例子就是万科，“他们对老百姓是挺负责任的，各方面的管理机制很健全，而且投入也很大，但实际上物业公司是亏损的，每年开发商对物业的投入都很大。”不是开发商自己家的物业公司就一定能做好服务。沈阳就有一家名气不小的开发商，7个楼盘都是自己的物业进行管理，结果每一个楼盘都管得稀里哗啦，房子卖得不好，物业的名声也不好，两个环节互相影响，已经陷入恶性循环。随着楼盘入住率的上升，园区就进入物业服务企业的调整阶段，通常情况下都要进行住宅小区物业的二次招标，当时唱主角的就是后期物业，就是我们日常中接触的物业公司，带病接手常常在这个阶段出现。出现问题的一般有两种类型，一种是房子销售完毕后，开发商不愿意在物业服务上继续贴钱，或降低服务质量，或主动撤离； 一种是物业服务根本无法获得业主的认可，业主委员会成立后马上就进入炒物业的节奏。带病接手带来诸多物业顽疾你不交物业费我起诉你，你起诉我我赶走你 物业公司丢饭碗，业主失去了最基本的服务两年前，沈阳市皇姑区××花小区的居民第一次被弃管，当时的物业公司在告别通知中列举了这样一个原因：“小区房屋本身没有外墙保温，导致房屋大面积长毛，还有阳台落地窗户普遍漏水等历史遗 留问题，这些问题从入住至今一直存在，不是物业费可以解决的。”后来，有一家物业公司在社区的协调下接管了小区，不过，他们坚持了两年也要离开，因为他们也解决不了这些历史遗 留问题。再次面对弃管，一名业主把不满发泄到业主委员会身上，“入住十多年，连业主委员会都没能成立，想维权都不知道找谁去。”那么，怎样才能成立业主委员会？业主委员会是否能治好带病接手这个物业顽疾呢？小区入住满两年、入住率又达到50%的要求，很多园区都会在社区的指导下成立业主委员会。成立后的第一件事通常是对前期物业的服务广泛征求业主意见，如果业主不满意，业主委员会就会下整改通知书。在限期内达到服务标准了，业主委员会可以与物业公司续签服务合同；如果没达到标准，业主委员会就可以组织召开业主大会炒掉前期物业。二次招标后，新物业公司就会入驻，此时，园区管理中的各种矛盾又开始显现。一种不满与房屋质量有关，业主发现房子有问题，第一个就要找物业公司。这些问题都是开发建设中的工程质量问题，但暴露时，开发商和施工单位都已人去楼空，最终都转嫁给物业公司。物业公司认为这些房屋质量问题不在服务范围，最后，业主只能选择无奈的抗争——你不给我修好，我就不交物业费。另一种不满与物业服务有关。刚入住时的物业公司不错，接手的公司不是垃圾桶坏了就是灯不亮了。这种落差很大程度上就是前期的开发商物业把后期的专业物业公司给坑了，因为开发商物业有强大的后台，尤其在销售期间，必须以高标准服务促进销售。但后期物业，无论是新接手的专业物业公司，还是结束补贴的开发商物业，都很难保持高标准的服务。业主的不满积攒到一定程度后，更换物业公司不可避免。在选择新的物业公司时，因为缺少量化的评价标准，最终中标的都是一些低价的物业公司。为了维持运营，只能在服务上打折扣，最终造成“双输”，物业公司丢了饭碗，业主住得也不舒服。人大执法检查盯住物业管理链条的薄弱处新旧物业交接是物业管理链条的薄弱环节 用“占领”的办法强行赶走物业的行为违法沈阳市苏家屯区的北国奥林匹克花园曾发生过这样一件事，2012年，一期业主入住时，物业公司的服务很好，半年之后物业公司突然换了，服务质量明显下降。百余名业主拒交物业费，结果在2015年被物业公司起诉到苏家屯区人民法院。苏家屯区人民法院认定开发商更换物业公司合法，并判决业主支付物业费。针对此案，辽宁同格律师事务所的安雪律师提醒广大业主，如果对开发商原先选定的物业服务公司的服务不满意，业主代表大会选举产生的业主委员会可以通过招标等方式，选定新的物业服务公司。不能采取“占领”物业管理办公室和保安房的办法，强行赶走原物业公司，这是违法的。在这起案件中，矛盾焦点是：物业公司的去留究竟应该由谁决定。对此，《省人大常委会执法检查组关于检查国务院〈物业管理条例〉和〈辽宁省物业管理条例〉实施情况的报告》中，用了很大篇幅讲述前期物业管理和物业交接管理工作有待进一步规范的问题。报告指出，前期物业管理和物业交接管理属于整个物业管理链条的薄弱环节，监管制度存在缺陷。由于一些前期物业服务企业附属于房地产开发商，导致部分建设单位滥用其在前期物业管理阶段的优势地位，与前期物业服务企业共同承接查验义务、规避矛盾，极易带来大量开发、入住等问题。许多小区物业管理用房面积没有达到“不少于总建筑面积3‰”要求；个别开发建设单位将物业管理用房擅自收回。物业交接中，存在移交资料或移交手续不健全情况，为后期物业管理埋下隐患。质保金由谁管很关键物业公司要参与房屋验收 及时发现质量问题对于如何解决物业公司带病接手问题，辽宁省物业学会会长赵非提出了质保金的问题。“施工单位的保质期是有规定的，门窗以里是保3年、屋顶保5年，施工单位还有5%的质保金。这个钱开发商应该留给物业公司，因为很多房子都会或多或少地存在一些质量问题。这个钱是工程质量保证金，如果这个钱在物业公司手里，出现房屋质量问题时就可以临时启动。”赵非认为，在房屋交付使用前，应该由物业公司前期介入、参与验收，存在质量问题能够及时解决。后期也可以用这个5%的质保金去维修。张孟龙认为，前期的承接查验是解决问题的关键。“开发公司建完楼盘，进入综合验收阶段，物业公司要介入，要有一个承接查验过程。在这个过程中，物业公司要对公共区域提出整改建议，合格之后才能进入物业的服务序列。”不过，张孟龙的这些想法很难实现，因为这些内容在有关的物业法规中还是空白，开发公司的项目完工后根本就没有承接查验这个环节。很多园区的道路还没修好，业主就已经在泥泞中往里搬了，这时物业公司如果不进驻，这个项目很可能就丢掉了。对于如何规范前期物业管理和物业交接管理工作，省人大环境资源城乡建设委员会的一位副主任委员说：“政府要加强源头治理，严格按照住建部《物业承接查验办法》规定，做好前期物业承接查验工作，房地产行政管理部门要加强监管。完善新旧物业交接制度，做好相关资料和物业共用设施移交工作。”□本版照片由本报记者万重摄